Taxation of real estate

Grunderwerbsteuer? Gewerbesteuerpflicht? Spekulationssteuer? Umsatzsteuer? Rund um das Thema Immobilien gibt es sehr viele steuerrechtliche und zivilrechtliche Fragen. Deshalb kann es nur von Vorteil sein bereits im Vorfeld eine Strategie zu entwickeln, um Einkünfte aus der laufenden Vermietung und Verpachtung, sowie eventuellen Immobilienveräußerungen steuerlich zu optimieren.

Gerne stehen wir Ihnen dabei beratend zur Seite und bieten Ihnen unsere jahrelange Erfahrung im Umgang mit Immobilien an, um eine für Sie maßgeschneiderte Steuerstrategie zu entwickeln.

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3 GRUNDREGELN FÜR IMMOBILIEN

1) Die Immobilien mit Verlusten im Privatvermögen behalten
Eine Immobilie, die Verluste erzielt, sollte im Privatvermögen gehalten werden. Diese Verluste können Sie mit weiteren privaten Einkünften verrechnen und so deutliche Steuervorteile erzielen.

2) Immobilien mit niedrigem Gewinn aber mit starkem Potenzial zur Wertsteigerung
Eine Immobilie, die nur geringe Mieterträge generiert ist in Ihrem Privatvermögen besser aufgehoben. Denn in diesem Fall liegt der eigentliche Gewinn möglicherweise in der Wertsteigerung der Immobilie und nicht im Mietertrag. Immobilien im Privatvermögen können nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.

3) Immobilien mit hohen Erträgen gehören in die Immobilien GmbH
Sollten Sie mit Ihrer Immobilie hohe Gewinne erzielen, dann sollten Sie die Immobilien über eine Immobilien GmbH verwalten. Denn hier liegt der Steuersatz bei 15,825 Prozent, somit besteht ein großer Unterschied zu Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz von 48,09 Prozent.

ERHALTUNGSAUFWAND RICHTIG VERTEILEN

Vor jeder größeren Modernisierungsmaßnahme sollte geprüft werden, ob die Modernisierungskosten sofort abgezogen werden können, oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Sollte Ihr steuerpflichtiges Einkommen dem Spitzensteuersatz unterliegen, kann eine Verteilung des Erhaltungsaufwands dazu führen, dass sich Ihre Steuerlast in den Folgejahren reduziert.

KOSTEN FÜR DAS HÄUSLICHE ARBEITSZIMMER
Bei der Nutzung eines Arbeitszimmers für die Verwaltung der eigenen Immobilien, können bis zu 1.250 EUR der Kosten abgesetzt werden.

Bei Ehegatten kann sich der Maximalbetrag von 1.250 EUR sogar verdoppeln, wenn beide Ehegatten Immobilien verwalten. Wichtig ist hierbei, dass beiden Ehegatten eigene Arbeitsplätze zur Verfügung stehen.

DAS KONTEN-MODELL

Wer neben einer Vermietungsimmobilie auch noch eine private Wohnimmobilie bei der Bank abzahlt, kann die steuerlich nicht relevanten Zinsen für die Privatimmobilie in steuerlich relevante Zinsen für die Vermietungsimmobilie umwandeln.

Dies gelingt über das Zwei-Konten-Modell bei dem die Tilgung des Privatdarlehens vom Einnahmenkonto der Vermietungsimmobilie erfolgt, während die Ausgaben der Vermietungsimmobilie in Absprache mit der Bank auflaufen und später in ein Darlehen umgewandelt werden.

Finanzierung durch die Familie

Auch Darlehen zwischen Familienangehörigen werden von der Finanzverwaltung anerkannt. Laufende Aufwendungen oder Anschaffungsnebenkosten, die von der Familie finanziert werden, können einen steuerlichen Effekt auslösen.

Beim Darlehensgeber werden die Zinseinnahmen mit der Abgeltungssteuer (25 % plus Soli.) versteuert, während die Zinsausgaben beim Darlehensnehmer das zu versteuernde Einkommen verringern.

KILOMETERSATZ

Nicht nur die gefahrenen Kilometer können abgesetzt werden, sondern auch die tatsächlichen Kosten.

Die unterjährig angefallenen Kosten (Versicherung, Steuer, Werkstatt, Benzin und Abschreibung) teilt man durch die Summe der Kilometer auf und ermittelt so den individuellen Kilometersatz.

NEUES ABSCHREIBUNGSVOLUMEN GENERIEREN

Steuerlich optimal ist es, wenn Immobilien nach zehn Jahren den Besitzer wechseln. Dies kann auch gerne innerhalb der Familie geschehen.

Der Verkauf innerhalb der Familie wie z.B. bei Ehepartnern oder Kindern ist grunderwerbsteuerfrei. Außerdem kann ein neues und höheres Abschreibungsvolumen erschafft werden.

DIE UMSATZSTEUERPFLICHTIGE VERMIETUNG

Die umsatzsteuerpflichtige Vermietung hat für den gewerblichen Mieter in der Regel keine negativen Folgen. Die Umsatzsteuer, die der Mieter zahlt, kann der Vermieter als Vorsteuer geltend machen.

Durch das Optieren zur Umsatzsteuer wird der Vermieter umsatzsteuerpflichtig und muss die eingenommene Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Allerdings kann der Vermieter bei allen Eingangsrechnungen auch die Vorsteuer ziehen.

Häufig kommt es auch vor, dass sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei vermietet wird, dann kann der Vermieter die Vorsteuer nur anteilig ziehen.

ABZIEHBARE FORTBILDUNGSKOSTEN

Nimmt man als Vermieter an Fortbildungen teil, können die Teilnahmekosten inkl. Übernachtung, Verpflegungsmehraufwand, Bewirtung für Geschäftspartner und die Fahrtkosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden. Dies gilt auch, wenn man noch keine Immobilie angeschafft hat.

Vorweggenommene Werbungskosten sind immer dann zu berücksichtigen, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Hier ist zu beachten, dass die Fortbildungskosten sich nur auf die reine Vermietung von Immobilien bezieht und nicht auf einen gewerblichen Handel wie z.B. bei Fix & Flip.

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